L'action en expulsion d'un occupant sans droit ni titre

14 juin 2021

L'article 17 de la Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen du 26 Août 1789 consacre le droit de propriété en tant que " droit inviolable et sacré ". La Déclaration dispose que " nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ".

 

Par la suite, ce droit a été consacré à plusieurs autres niveaux et notamment au niveau européen, dans le Premier protocole de la Convention européenne des droits de l'homme ainsi que dans la Charte des droits fondamentaux de l'Union européenne

 

De fait, le droit de propriété est considéré comme un droit fondamental et a pleine valeur constitutionnelle, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation ainsi que celle du Conseil constitutionnel. 

 

De plus, depuis 2008, l'article 2227 du Code civil affirme expressément le caractère imprescriptible du droit de propriété : " Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. "

 

En ce sens, l'action en revendication assure une certaine protection au propriétaire : il s'agit de l'action qu'exerce ce dernier contre celui qui a la possession de son bien et refuse de le restituer. Tout comme le droit de propriété, cette action est imprescriptible, eu égard à l'article 2227 du Code civil

 

C'est bien ce que confirme la Troisième Chambre Civile de la Cour de cassation, dans son arrêt du 25 mars 2021 : " l’action en expulsion d’un occupant sans droit ni titre, fondée sur le droit de propriété, constitue une action en revendication qui n’est pas susceptible de prescription. "

 

En l’espèce, il s'agissait d'un logement mis à la disposition d'une salariée par son employeur, à titre d'accessoire à son contrat de travail. La question était de savoir si l’action exercée par l’ancien employeur était une action en revendication, de nature réelle et imprescriptible, ou une action personnelle, soumise à la prescription quinquennale.  En effet, dans l'hypothèse de la remise d'une chose par son propriétaire à un détenteur précaire, l’action en restitution a une nature personnelle. 

 

Cependant, pour les Hauts Magistrats, l'action en expulsion d'un occupant sans droit ni titre vise à garantir, à son propriétaire, le droit au respect de ses biens, consacré et protégé dans notre droit positif, et est, en l'espèce, " la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement. "

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